17.06.2019
Kullanıcı Adı:   Şifre:   Beni Hatırla

Yeni Üye  |  Şifremi Unuttum

Yazarlar - İzzettin YURTSEVER
OTELLERDE RENOVASYON VE SORUNLARI -1
Sezona yetiştirmek için milyon dolarlar harcanarak açılan Otellerde sezon sonuna gelindiğinde eksikliklerin, yanlışlıkların, yanlış kullanımların, eskimelerin, dökülmelerin, hataların, tamamıyla bitirilmemiş ve unutulmuş işlerin tamamlanmasına da ‘’renovasyona gidiyoruz’’ deniyor.
 
Renovasyon

Bu kısa sürede yapılan tüm yanlışlıkların kamuflaj adına da ‘’Renovasyon’’denilmektedir. 

Ekonomik ömrü 20 ile 30 yıl arasında olan ve yatırımın returnu 12-15 yıl süren Oteller, renovasyonu ıslak hacimli mekanlarda açılıştan 4-5 yıl sonra, bina ve outletlerde 5 ile 7 yıl sonra yapmaktadırlar. 

Oteller ana kimliklerini tamamen bozmadan rekabet için, rakip otellerin pazarda tutan konseptlerini taklit etmek için, değişen zaman ve tercihlere göre yapı malzemesinde ve işletmecilikte farkındalık yaratmak için, enerji ve su tüketiminde çevreci bir tesis olarak tasarruf sağlamak için, hatta sükse için renovasyon yapmaktadırlar. Temelde rekabetin iş stratejisi olan renovasyon zaman kaybı, iş kaybı hatta misafir kaybına da neden olur.

Otellere yapılacak yenilemenin hangi birim ve üründe ne zaman nasıl yapılması da önemli bir konuyu teşkil etmektedir.Bazen yeni otel maliyetine yaklaşan renovasyonun amacı yenileme mi, yeniden gençleştirme mi, yeniden yaratma mı, bu çok iyi belirlenmemektedir.
Renovasyonun uygulayıcılarının daha önce deneyimli, otel referanslı firmalar olmalıdır. Ya da bu firmalarla işbirliği yapılmalıdır.
Otel yenileme maliyetleri için otel gelirinin en az %5’i bir fonda tutulmalıdır. Tesisin ekonomik ömrünü uzatmak ve sürdürülebilir turizm için yenileme çalışmalarının Bakanlıkça desteklenmesi de gerekmektedir.

Otel renovasyonu, Soft renovasyon ve Hard renovasyon başlıkları altında değerlendirilebilir.

Soft renovasyon, oteli ayakta tutmak için yapılan yenilemelerdir. Otelin tekstil ürünleri değiştirilir, boya yapılır, eskiyen halı ve duvar kağıtları değiştirilir veya onarılır. 

Hard renovasyon ise oteli yeniden konumlandırmak ve misafirlerinin beğenisini kazanmak amacıyla yapılan iç ve dış mimari değişiklikler, modernizasyon, dış cephe onarımı ve bakımı, yeni teknolojik uygulamaları, odalar - lobby ve outletlerde güncel modern veya klasik malzemelerin kullanımıdır. 

Bu sözde renovasyon nedenleri; bilgisizlik, çok bilmişlik, kendini beğenmişlik, acelecilik,  koordinasyonsuzluk, bütçe ve fizibilite yetersizliği, işi son ana bırakma, plansızlık, ilgisizlik, yetkisizlik, sorumsuzluk, denetimsizlik, tecrübesizlik, organizasyonsuzluk, bir bilene danışmamazlık, kararsızlık, gelişen sektör teknolojisinin takip edilmemesi, çok karışanın olması, kasıtlı veya kasıtsız bilinçsiz uygulamalar ve müdahalelerdir.

Otel inşaatında yapılan yanlışlıklar ve sorumluları

Otel inşaatlarında yaşanan inşaat tekniği esaslı sorunlar; otelin tesisatı, soğutma ve ısıtma sistemi, su yumuşatma ve ısıtma sisteminde korozyoma karşı önleyici kimyasal kullanılmaması, havalandırma sistemi, asansörler, elektrik ve mekanik alt yapısı, mekanik ve yangın testlerinin detaylıca yapılmaması,  ses ve su izolasyonu, alçıpanı, boyası, çamaşır makinaları, mutfak ekipmanları ve tesisatı, osmoz sistemi, arıtma sistemi, güneş enerjisi, çatı kaplaması, jeneratörü, havuzları, dış cephe malzemesi, cam konstrüksiyonu, yanlış koridor ve çıkışları, mermeri, seramiği, laminantı, halısı, duvar kağıdı, ahşap aksamları, spa merkezi, oda mobilyası, oda tekstili beklenen ekonomik kullanma ve verimlilik sürecinden önce yenilemeye gidilmesi zorunlu hale gelir. Sonra tekrar başa dönmek için  profesyonel danışmanlık hizmeti almak zorunda kalınır, onca zaman ve misafir kaybedilir, yüzbinlerce dolar harcanır, oralar buralar yeniden yıkılır dökülür, yeniden satın almalar gerçekleşir, stresli zor günler yaşanır.

Yatırımcısından, işletmecisinden, mal sahibinden, mimarından, mühendisinden, şantiye amirinden, otel müdüründen, teknik müdüründen, departman müdürlerinden ve taşeronlardan hepsinin hedeflenen yıldızlama yönetmeliğine vakıf olmamaları sebebi ile sonradan yapılacak ciddi maddi ve zaman kaybına neden olan değişikliklerden, mimari hatalardan tutun seçilen konsept fonksiyonelliğine kadar yapılan tüm kusur, yanlışlık, fazlalık ve eksikliklerde payı vardır, sorumluluğu vardır, ihmali ve ilgisizliği vardır.
Sonuçta profesyonel olmamaktan, hemşericilikten ve maliyetten kaçıştan kaynaklanan nedenlerle ağır bir fatura önce şirketin önüne sonra işletme esnasında otel yöneticilerinin karşısına çıkar.                     

Ne inşaatı yapanlar ne yöneticiler konularında yeterli olmadıklarını şu veya bu nedenle açıkça söylemez ve kaçınılmaz sona gelinmesinde sorumluğu üzerine asla almazlar. Ancak şu gerçektir ki vicdanlı ve sorumlu bir yönetici kendi içinde pişmanlıklar yaşar, keşke şöyle yapsaydık, keşke ona yaptırmasaydık, bunu nasıl ihmal ettik gibi kendi kendine muhakeme yapar. 
Otel sahibi veya şirket satıştan çok milyon dolar değerindeki yatırımının teknik donanıma, akanı kokanına, teknolojisine, tasarruf tedbirlerine ve rantabilitesine odaklanmalıdır. 

İnşaattan çıkmış otellerde tesisat, sistem ve operasyon hataları ve aksamalarına dünyanın her yerinde rastlanır. Ancak inşaattan başlayarak tüm bu işleri denetleyecek bünyesinde yüksek ve yeni teknolojiyi takip eden vizyon sahibi mimarlar, mühendisler, şantiye koordinatörü, haritacı, otel müdürü, teknik müdür, aşçı başı, departman müdürleri bulunduran veya koordinasyonu sağlayan bir kadroya sahip olmalı ya da böyle danışman grubu şirketlerle çalışmalıdır. Milyon dolarlık yatırımlar asla bir kişinin veya bir iki kişinin seçimine ve iradesine bırakılmamalıdır.

Keza, otel müdürü de otel açılış tecrübesine sahip değilse mesleki eğitiminde inşaat, mühendislik, makine-malzeme ve ekipman alımında uzman olmadığından tek başına çok sağlıklı kararlar vermesi de beklenemez. Bu bir ekip işidir, koordinasyon ve fikir alışverişidir. Otelci misafir gözüyle yapılan, kullanılan, alınan ve servis edilen her şeyi fonksiyonellik, verimlilik, rasyonellik, sürdürülebilirlik ve misafir memnuniyeti gözüyle irdeleyebilir.
 
Tüm makine ve ekipmanla ilgili periyodik bakım sözleşmelerinin yapılmaması, önleyici bakım-tesis incelemeleri-uzman değerlendirmeleri-enerji denetimlerinin işletme esnasında yapılmaması, otomasyon ve akıllı bina yönetiminde teknolojinin gerisinde kalınması, talimatların-prosedürlerin- iş tanımlarının-standartların-manuellerin açık ve net olarak çok önceden hazırlanmaması da tesisin hizmete açılmasından sonra uygulaması zor konulardır.
 
Konuyu gelecek hafta da irdelemeyi sürdüreceğiz…
 

13-10-2016 12:45
Önceki Yazıları
SAYIN BAKANA AÇIK MEKTUP
05-02-2019 10:34 | 1 Yorum | Yorumlar
HAYALDİ BELKİ GERÇEK OLUR!...
09-02-2015 11:10 | 3 Yorum | Yorumlar

(Paylaşmak için önce 'Beğen'i tıklayınız.)
 
 
Kullanıcı Yorumları
Bu habere henüz yorum yapılmamıştır.

Yazıya Yorum Gönder
Başlık:
 
İsim yada Rumuz:
 
E-Posta:
     
Yorum:
 
Diğer Haberler
Yorumlar