18.10.2018
Kullanıcı Adı:   Şifre:   Beni Hatırla

Yeni Üye  |  Şifremi Unuttum

Haber Ara
Günün Yorumu
Fehmi KÖFTEOĞLU
Fehmi
KÖFTEOĞLU




Yazarlar

Gezinomi.com


UcakBileti.com Yurtiçi ve yurtdışı en ucuz uçak bileti seçenekleri ucakbileti.com adresinde.


Yazarlar - CÜNEYT ERTÜRK
TAHSİS SÜRE UZATIMINDA NELERE DİKKAT EDİLMELİ
 

 

05.12.2017 tarihinde yayımlanan 7061 sayılı kanun ve bunun akabinde çıkan 04.05.2018 tarihinde yayımlanan yönetmelik uyarınca turizm yatırımlarına yönelik kamu arazi tahsislerinde süre uzatılmasına yönelik mevzuat kapsamında; uygulamada çıkabilecek sorunlar ve bunlar hakkında , ilgili Bakanlık yetkilileri tarafından yapılan açıklamalar göz önüne alındığında, tahsis sahibi işletmelerin dikkat etmesi  gereken hususlar ve  yorumlarımız  aşağıda yer almaktadır.
Bu bağlamda;
 
1) Süre uzatımında peşin ve vadeli ödeme seçenekleri arasındaki farklar:
 
Süre uzatımında peşin ve vadeli ödeme seçenekleri arasında matematiksel ve finansal açıdan mantığa aykırılık bulunmaktadır. Buradaki mantık hatası, peşin ödemede %20 indirim yapılmasına rağmen, vadeli ödemede indirimsiz tutara bir de cari yasal faiz işletilmesidir. 
 
Konuyu rakamsal bir örnek ile izah edecek olursak; süre uzatımıyla ilgili vadelendirilmek istenen tutar 40.000.000 TL olarak varsayıldığında, firmanın süre uzatımına ilişkin ödeme planı aşağıdaki gibi olacaktır:
 
01.09.2018    10.000.000 TL 
01.09.2019    10.000.000 TL 
01.09.2020    10.000.000 TL 
01.09.2021    10.000.000 TL
Toplam Anapara: 40.000.000 TL
 
Faiz hesaplaması ;
 
30.000.000 TL x %9  =2.700.000 TL  (1.yıl faizi)
20.000.000 TL x%9  =1.800.000 TL  (2.yıl faizi)
10.000.000 TL X%9 =900.000    TL (3.yıl faizi)
Toplam Faiz:              5.400.000 TL 
 
Toplam  Ödeme =Anapara+Faiz
Toplam Ödeme =45.400.000 TL 
 
Peşin Ödeme =32.000.000 TL 
Fark                  =13.400.000 TL 
 
Dolayısıyla , üç yıllık vade için uygulanmış olacak faiz oranı %30 civarında olacaktır. Ayrıca önümüzdeki yıllarda beklenen yasal faiz oranlarındaki artış sonucunda bu oran %40’lara kadar artabilecektir.
Diğer bir bakış açısıyla da, vadeli seçeneğin tercih edilmesi durumunda, müracaat tarihi itibariyle bir yıl içerisinde toplam tutarın %50’si ödenmiş olmasına rağmen, hiçbir ticari teamüle uygun olmayan bir faiz oranı uygulanmış olacaktır.
 
Bu konuda işletmelerin karar verirken göz önünde bulundurmaları gereken bir diğer husus da, sözleşmelerin TL olması nedeniyle, önümüzdeki yıllarda kurlarda meydana gelecek muhtemel artışın ödemelere yapacağı etkinin değerlendirilmesi olmalıdır. Örneklemek gerekirse ;
 
01.09.2018   € Kuru  5,5010.000.000 TL = 1.820.000 €
01.09.2019   € Kuru  6,3012.700.000 TL = 2.015.000 €
01.09.2020   € Kuru  7,3011.800.000 TL = 1.615.000 €
01.09.2021   € Kuru 8,3010.900.000 TL = 1.310.000 €
* Yıllık %15 kur artışı varsayılmıştır
                           Vadeli           6.760.000 €
                           Peşin            5.800.000 €
Fark                  960.000 €
 
Sonuç olarak, peşin ve vadeli seçenekler arasında 13.400.000 TL olarak oluşan fark döviz bazında değerlendirildiğinde 960.000 €’ya düşebilecektir. Diğer taraftan turizm sektörünün gelirinin döviz bazlı olduğu gözönüne alındığında, vadeli ödeme seçeneği kapsamında uygulanacakyasal faizden vazgeçilirse, yıllık %15 kur artışı varsayıldığında ödenecek tutarın € karşılığı (5.980.000 €) civarında olup peşin ödemede yapılacak ödeme tutarına çok yaklaşacaktır (5.800.000 €) bu da sektöre önemli bir finansman kolaylığı sağlayacaktır.
 
2) Varlık fonuna devir edilen tahsisli arazilerin süre uzatımı kapsamında olmaması:
 
Araziyi tahsis eden mercii değişmeksizin,kamunun tasarrufu ile sahipliği değiştirilen araziler üzerinde yapılmış olan turizm tesislerinin kapsam dışı bırakılması hukuki olarak yanlış bir uygulamadır. Haksız rekabet ve eşitlik ilkesi açısından ciddi sorunlar doğuracak olup, yasanın uygulanabilirliğine dahi engel teşkil edeceği hususu göz önünde bulundurulmalıdır. Diğer taraftan, özeleştirme kapsamında da bu tür bir tahsis varsa, onların da kapsama dahil edilmesi gerekmektedir. 
 
3) Tahsisli arazilerin yatırımcılara satış fiyatının tespiti:
 
Satış fiyatının ne şekilde belirleneceği ne mevzuatta ne de Bakanlık yetkililerince açık olarak belirtilmemiştir. Satış halinde Yönetmelik’çe uygulanacağı belirtlen rayiç bedel yöntemi, sadece turizm amaçlı kullanılma şartı içeren sözkonusu arazilerin satışlarında rasyonel bir yöntem olmayacak ve haksızlıklara sebep olacaktır. Yapılacak bu satışlarda, arazinin kullanım şekli de önceden sınırlandırılmış olduğu için, bu sınırlı kullanıma ilişkin elde edilecek gelirlerle orantılı bir fiyat tespiti yöntemi uygulanmalıdır.Bu gibi durumlarda uluslararası piyasada da kabul görmüş olan gelir projeksiyonuna dayalı indirgenmiş nakit akış projeksiyonu yöntemi (İNA) uygulanması daha mantıklı olacaktır. 
 
4) İmar Barışı:
 
Bakanlık yetkilileri, imar barışı uygulaması ile, halihazırda yapılmış olan üniteler bu yasadan yararlanır ise, bu ünitelerin tahsis sözleşmesine ilave edileceğini belirtmişlerdir. Diğer bir anlatımla, tahsis sözleşmesinde yer alan şartlardan daha fazla yapılan inşaatlar, imar barışından yararlanılması şartıyla sözleşme kapsamına alınıp, sözleşmeyi ihlal eden unsurlar kapsamından çıkartılacaktır. İşletmeler tahsisli arazilerinde bu tür izinsiz yapılmış inşaatlar mevcut ise bu imkandan mutlak suretle faydalanmalıdırlar.
 
5) Kapasite Artışı:
 
Kamu arazisi tahsislerinin süre uzatımına ilişkin yayımlanan 7061 Sayılı Kanun’nun 60. Maddesine eklenen geçici 23. maddede “Kesin tahsis, kesin izin, irtifak hakkı, veya kullanma iznine ilişkin olarak düzenlenecek sözleşmede yer alan hak ve yükümlülükler ile gerekli izinler, ilgili idarelerden alınmak kaydıyla sözleşmeye konu alan üzerinde yapılabilecek tesislerin nevi ve miktarına ilişkin hususlar yatırımcının veya işletmecilerin talebi üzerine değerlendirmeye konu edilir ve sözleşme bedeli yeniden belirlenir” maddesi yer almaktadır.
 
Kanunun bu hükmünden de anlaşılacağı üzere yatırımcı hatta işletmeci kapasite ve/veya ünite artışı talep edilebilecektir. 
 
Buradaki husus, bu artışa hangi idare veya idarelerin onay vereceği konusudur. Bizim görüşümüze göre yürüklükte geçerli olan imar planlarının ilave kapasite artışına müsait olması durumunda, süre uzatımı müracaatı ile birlikte kapasite artış müracaatının da yapılabileceği yönündedir. 
 
Diğer taraftan Kanun’a ilişkin çıkarılan yönetmeliğin 10. Maddesinin 6. Bendinde “Turizm yatırımcısının süre uzatımı yapıldıktan sonra tesisin tür, sınıf ve kapasitesinde herhangi bir artış gerçekleştirilmesi halinde ilave yararlanma bedeli, işlemin tesis edildiği tarihten sonra kalan uzatma süresi ,artan tür, sınıf veya kapasitesine ilişkin olarak işlemin yapılacağı yıl itibariyle belirlenen toplam yatırım maliyet bedeli ile birinci fıkra uyarınca belirlenen oranın çarpımı suretiyle hesaplanır” denilmektedir. Burada bahsedilen birinci fıkrada belirlenen oran, peşin ödemede binde 4 vadeli ödemede ise binde 5’dir.
 
Kapasite artırımı talebinde bulunulduğu zaman  yaklaşık olarak oluşacak maliyetin hesaplanmasını örneklemek gerekir ise ;
1000 yataklı bir tesis süresini 49 yıla uzattıktan sonra 200 yatak ilave yapmak isterse;
200 Yatak  x 49 yıl x 147.000 TL(yatakbaşı maliyet) x binde 4 = 5.762.400 TL peşin ödeme yapacaktır.
 
Bu tutar da toplam yatırım maliyetinin yaklaşık %20’ine tekabül etmektedir. Bu tutarla birlikte toplam yatırım bedeli 35.162.400 TL olacaktır. Bunu da 200 yatağa böldüğümüzde 5 yıldız kategorisindeki tesisteki yatak maliyeti 175.812 TL olmaktadır.
 
Bilindiği üzere Turizm sektörü ölçek ekonomisine dayalı bir sektördür. Kapasite arttığında yatırımların karlılığı artar ve geri dönüş süreleri azalır. Dolayısıyla turizm yatırımcılarının tahsis süre uzatımını yaparken bu imkanı da değerlendirmeleri büyük önem arz etmektedir.
 
Turizm Bakanlığı’nın ise kapasite artışına ilişkin yapılacak müracaatlarda hangi idarelerden izin alınması gerektiğini ve kapasite artış taleplerinin hangi kriterler çerçevesinde değerlendirileceği konusunda açıklık getirmesi gerekmektedir. 
 
6) Tahsisli arazilerdeki yatırımlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti  tesis edilmesi:
 
Yönetmeliğin  9. Maddesinin 2. bendinde “Turizm nitelikler Yönetmeliği kapsamında Turizm İşletme Belgesi düzenlenmesi, tahsis süresiyle sınırlı olmak ve ana tesisle beraber işletilmesi koşuluyla orman vasıflı araziler hariç kamu taşınmazları üzerine bağımsız ve sürekli olarak tescil edilen hak üzerinden kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilebilir” ibaresi yer almaktadır. Burada talep edilen tutar yatırım maliyetinin %10’u kadar olacaktır.
 
Bu konu aslında sektöre yeni finansman yöntemi sağlaması ve tesislerin yıl boyu ve daha efektif olarak kullanılabilmesi açısından çok önemli bir açılım olacaktır. Ancak bunun sadece yönetmelik değişikliği ile uygulanmasının hukuki açıdan sorunlara neden olacağını düşünmekteyiz. Bu hükmün uygulanabilmesi için ilgili tüm yasa , tebliğ ve yönetmeliklerde değişiklikler yapıldıktan sonra işlevlik kazanması, böylesine önemli bir kanunun hukuki süreç içerisinde kaybolup ortadan kalkmasını önleyebilecektir. 
 
Bakanlık yetkilikleri yapmış oldukları açıklamalarda, kat mülkiyeti veya kat irtifakına konu edilebilecek kapasitenin ana tesisin %20’sini aşamayacağını ve Turizm  Nitelikler Yönetmeliği’nde de bu hükmün uygulanabilmesi için değişiklikler yapılacağını bildirilmişlerdir. 
 
Nitelikler Yönetmeliğinde yapılacak değişiklikler konusunda sektör temsilcilerinin de görüşlerinin alınması, ileride doğabilecek sorunların önlenmesi açısından önemlidir. Zira yapılacak değişikliklerin hukuki ve vergisel sorunlara mahal vermeyecek şekilde yapılması, sistemin işlerliği açısından faydalı olacaktır.
 
Konuyu bir örnek ile açıklamak gerekir ise ; Turizm Bakanlığı Nitelikler Yönetmeliği’nde yapacağı değişiklik sonucunda, belgelendirilebilecek türler arasında turizm amaçlı konut, villa gibi ibareleri ekler ise, kat irtifakı tapusu devrinde gayrimenkulün yapısı ve kullanım amacı konut olacağı için kdv ve diğer vergi harçlar açısından farklı oranlara tabi olabilecektir.
 
Dolayısıyla Nitelikler Yönetmeliği’nde yapılacak değişiklikte, kullanılacak tabirler hukuki ve mali açıdan da değerlendirilmeli, turizm sektör temsilcileri ile istişare edilmeli ve yatırımcıya ilave finansal yük getirilmemesi hedeflenmelidir.
 
Bu uygulamanın getireceği finansal yükümlülükleri göstermek gerekirse;
 
Mevcut 1000 Yatak kapasiteli beş yıldızlı bir tesisi ilave yatırım yapıp bunun kat mülkiyeti hakkına sahip olmak istenirse;
 
200 Yatak  x 147.000 TL x %10                  =2.940.000 TL
200 Yatak  x 147.000 TL x binde 4 x 49 Yıl    =5.762.400 TL
 
Toplam Bakanlığa ödenecek =8.702.400 TL
200 Yatak x147.000 TL yatırım maliyeti = 29.400.000 TL
Toplam Yatırım Malliyeti    = 38.102.400 TL 
 
Bunu toplam yatak başına böldüğümüz takdirde;
 
38.102.400 TL /200 Yatak =190.512 TL / Yatak olacaktır.
 
Sonuç olarak yatak başı maliyete ilave olarak yaklaşık 43.000 TL bir ek maliyet gelecektir. Aynı uygulamanın mevcut ve süresi 49 yıla uzatılmış bir tesiste yapılması halinde bu işlemin yatırımcıya maliyeti 2.940.000 TL (147.000 TL x 200 x %10)  olacaktır.
Bu arada son alarak belirtmek istediğim husus kat irtifakı ile yapılan devirden sonra alan kişilerin başka kişilere yapacağı devirlerde ayrıca bir izne veya bir harca tabi olmayacakları hususun netleştirilmelidir.
 
7) Öneriler:
 
Uygulamaya ilişkin gerek sektör bileşenleri gerekse de Maliye İdaresi’nin ortak beklentisi en üst seviyede katılımın sağlanmasıdır. Bu durumda hem sektör bir bütün halinde gelişimini sağlayabilecek hem de kamu gelir beklentisini karşılayabilecektir. Bu noktada, yatırım maliyeti üzerinden hesaplanan süre uzatım bedellerinin satış fiyatlarının düşük, yatırım maliyetlerinin ise yüksek olduğu bir süreçte yapılmış olması doğal olarak bazı haksızlıklara da neden olabilmektedir. 
 
Özellikle son iki sezonun finansal açıdan zor geçmesi ve diğer sektörlerde yapılan arazi tahsislerinde ciro prim oranları yüzde birden, binde birlere düşürülürken, cari açığın %40’ ını tek başına karşılayan bir sektörün, bu artış bedellerini hak etmediği yorumlarına yol açmaktadır. Turizm sektörü bir bütün olarak tüm unsurları ile birlikte büyümek zorundadır. 
 
Dolayısıyla, bu kanun’dan bir kısım tesislerin yararlanması sektörün gelişimine beklenen katkıyı sağlayamayacaktır. Bu nedenlerden dolayı, binde beş ve binde dört oranlarının, vadeli seçenekte yasal faiz uygulamasının ve taksit adedinin tekrar değerlendirilmek suretiyle iyileştirmeler yapılması konusunu dikkatlerinize sunmak isteriz.
 
Kanun’un geçerlilik süresinin uygulanacak olan imar barışı ve benzeri kanunlardan da yararlanılabileceği göz önünde bulundurularak makul bir süre uzatılması kanunun işlerlik kazanması açısından değerlendirilmelidir.
 
Kat mülkiyeti ve kat irtifakına yönelik sağlanacak haklar konusu sektöre yeni bir finansman modeli sağlaması açısından çok kritik olup, bu konu ilişkili tüm kanunlarda yapılacak tüm değişiklikler yapılmak suretiyle, uygulamada birinci, ikinci derece mahkemeler ile Anayasa Mahkemesi nezdinde oluşabilecek eleştirilerin yasal zemini hazırlanmalıdır. Aksi takdirde, çıkabilecek hukuki sorunlar özellikle yabancı yatırımcı ve fonların projelere olan ilgisini azaltabilecektir.
 
İmar barışı uygulaması ile Turizm Bakanlığı tarafından nitelikler yönetmeliğinde yapılacak değişiklikler yapıldıktan sonra konuyu daha fazla detaylandırma fırsatı bulabileceğiz. 
 

06-06-2018 01:06

(Paylaşmak için önce 'Beğen'i tıklayınız.)
 
 
Kullanıcı Yorumları
Bu habere henüz yorum yapılmamıştır.

Yazıya Yorum Gönder
Başlık:
 
İsim yada Rumuz:
 
E-Posta:
     
Yorum:
 
Bunları Okudunuz mu?
Diğer Haberler
Yorumlar