Son yıllarda özellikle dağ otellerinde popüler hale gelen çatı infinity havuzları; dağ manzarası, gün batımı ve sosyal medya etkisiyle modern turizmin simgelerinden biri haline geldi. Ancak uzmanlara göre her görsel açıdan etkileyici yatırım, işletme açısından doğru bir strateji anlamına gelmiyor.

Reisenzahn’a göre bir rooftop havuz, ancak güçlü bir konseptin parçasıysa, hedef kitleyle uyumluysa ve işletmeye ölçülebilir gelir sağlıyorsa anlamlı bir yatırım olabilir. Aksi halde zayıf konumlanmış bir oteli tek başına kurtarmaya yönelik pahalı bir çözüm haline gelebilir.

“Instagram etkisi artık eskisi kadar güçlü değil”

Geçmişte özellikle Güney Tirol’deki otellerin öncülük ettiği çatı havuzu konsepti, lüks ve yaşam tarzının sembolü olarak öne çıktı. Ancak bugün aynı manzara, aynı havuz ve aynı fotoğraf karesi çok daha fazla yerde görülüyor. Bu nedenle sadece görsel çekicilik artık yeterli bir farklılaşma unsuru olmaktan çıkıyor.

Uzmanlara göre günümüz otel yatırımlarında asıl odak; net bir marka konumlandırması, güçlü deneyim tasarımı ve yatırımın ekonomik karşılığının ortaya konulması olmalı. Infinity havuz, ancak bu stratejiyi destekleyen bir unsur olabilir; stratejinin kendisi değil.

Milyon euroluk yatırım gerektiriyor

Kaliteli bir rooftop infinity havuz yatırımının maliyeti genellikle 1,2 ila 2,5 milyon euro arasında değişiyor. Statik güçlendirme gerektiren projelerde bu rakamın 3-4 milyon euroya kadar çıkabileceği belirtiliyor.

Su ağırlığı nedeniyle çatılardaki taşıma kapasitesi kritik bir konu olurken; yalıtım, teknik altyapı, teras düzenlemesi, yangın güvenliği ve izin süreçleri de önemli maliyet kalemleri oluşturuyor.

Bunun yanında yıllık işletme giderleri de yaklaşık 80 bin ila 200 bin euro arasında değişebiliyor. Enerji, bakım, temizlik, su arıtma ve personel maliyetleri yatırımın sürekli giderlerini oluşturuyor.

Yatırım kendini nasıl amorti edecek?

Prodinger’in hesaplamasına göre, 3 milyon euroluk bir yatırımın yıllık finansman ve işletme yükü yaklaşık 262 bin euroya ulaşabiliyor.

80 odalı, ortalama oda fiyatı 180 euro olan bir otelde bu maliyetin karşılanabilmesi için ya yaklaşık 18 ekstra tam doluluk günü, ya da yaklaşık 5 puanlık doluluk artışı gerekiyor.

Doluluk aynı seviyede kalırsa, yatırımın karşılanması için oda fiyatlarında yaklaşık 15 euroluk ek artış gerekiyor. Ancak mevcut maliyet artışları da dikkate alındığında gerçek ihtiyaç daha yüksek olabilir.

“Havuz stratejinin yerine geçmez”

Thomas Reisenzahn’ın değerlendirmesine göre asıl soru “Bir infinity havuza ihtiyacımız var mı?” değil, “Bu yatırım gerçekten daha yüksek fiyat, daha fazla doluluk veya ek gelir yaratacak mı?” olmalı.

Çatıdaki lüks havuz, doğru projede güçlü bir deneyim unsuru olabilir. Ancak yalnızca dikkat çekmek amacıyla yapılan yatırımlar, oteli yeniden konumlandırmak yerine işletmenin finansal yükünü artırabilir.

Kısacası: Çatıdaki su manzarayı güzelleştirebilir, ancak yanlış hesaplanmış bir yatırımda işletmenin başını da ağrıtabilir.