Son birkaç yılda H&LA, otel sahipleri, işletmecileri ve geliştiricilerinden tesislerindeki yetersiz kullanılan alanların değerini maksimize etmeye yönelik artan bir ilgi gözlemledi. Rekabetin yoğunlaşması ve misafir beklentilerinin değişmesiyle birlikte, oteller kullanılmayan veya verimsiz alanların misafir deneyimini iyileştirmek, operasyon akışını geliştirmek ve ek gelir yaratmak için bir fırsat olduğunu fark ediyor.

Marka, pazar ve otel türü fark etmeksizin işletmeciler; teraslar, çatı alanları, toplantı odaları ve geçiş alanlarının nasıl yeniden konumlandırılabileceğini daha dikkatle inceliyor. “Artık kalmış metrekare” olarak görülen bu bölgeler, birçok otelde yeni hizmetler veya zenginleştirilmiş programlar sağlayabilecek stratejik varlıklar hâline geldi.

Bu bakış açısındaki değişim; hibrit çalışmanın yükselişi, deneyim odaklı alanlara olan talebin artması ve tam ölçekli büyüme yerine modernizasyona duyulan ihtiyacın devam etmesi gibi daha geniş sektör trendleriyle aynı zamana denk geliyor. Oteller misafirlerin tesis içinde nasıl hareket ettiğini yeniden düşünürken, odak giderek mevcut alanları daha esnek, işlevsel ve finansal açıdan verimli kılmaya kayıyor.

Konaklama Sektöründe Ortaya Çıkan Yeniden Geliştirme Trendleri

1. Çok Amaçlı, Hibrit Alanlar

Pandemiden sonra gördüğümüz en büyük değişimlerden biri, misafirlerin gün boyunca otelde nasıl vakit geçirdiği. Örneğin bir lobi:

Sabah uzaktan çalışanlarla doluyor,

öğlen rahat bir yemek alanına dönüşüyor,

akşam ise sosyal merkez hâline geliyor.

Bu nedenle tek amaçlı alanlar birçok otelde artık anlamlı değil.

Oteller, ortak alanları birden fazla işlevi karşılayacak şekilde yeniden tasarlıyor:

Sabahları coworking alanları

Öğleden sonra sosyal/dining mekânları

Akşamları bar veya eğlence alanları

Geçmişte sadece bir geçiş noktası olan lobiler artık tesisin ana sahnesi olarak işlev görüyor. Gelir yaratmayan dış alanlar etkinlik ve grup organizasyonları için dönüştürülüyor. Misafirler artık gerekli tüm teknolojiyi yanlarında getirdiğinden, geleneksel business center’lar önemini kaybetti; bunların yerine grab-and-go noktaları veya işbirliği alanları geliyor. Ortak nokta: esneklik.

2. Sürdürülebilirlik ve Uyarlanabilir Yeniden Kullanım

Sürdürülebilirlik, yenileme kararlarını giderek daha fazla şekillendiriyor. Oteller geri dönüştürülmüş malzeme, enerji verimli sistemler ve düşük yıkım atığı gibi çevreci uygulamalara ağırlık veriyor.

Lodging Econometrics’e göre, ABD’de 2025 yılında 300.000–400.000 otel odası yenilenecek veya dönüştürülecek. Bu da, sahiplerin mevcut varlıklarının değerini daha fazla fark ettiğini ve sıfırdan inşa yerine yenilemenin fizibilitesini daha çok değerlendirdiğini gösteriyor.

Daha kısa inşaat süreleri, daha az yıkım atığı ve mimari değerlerin korunabilmesi planlamada önemli avantajlar sunuyor. Ayrıca, adaptif dönüşümler sayesinde otellerin diğer işlevsel alanlarını kapatmadan yenileme yapabilmesi rekabetçi pazarlarda avantaj sağlıyor.

3. Teknolojinin Yenileme Planlamasının Temel Unsuru Hâline Gelmesi

Teknolojik gelişmeler artık yenilemenin son dokunuşu değil; çoğu zaman yenileme planlarının merkezinde. Misafirlerin dijital kontrol beklentileri ciddi şekilde arttı ve bu nedenle altyapı yükseltmeleri zorunlu hâle geldi.

Yaygın iyileştirmeler:

Mobil check-in ve dijital anahtar

Aydınlatma ve HVAC için akıllı oda kontrolleri

Geliştirilmiş Wi-Fi ve daha fazla güç prizi

Personel ve kişiselleştirme için veri odaklı operasyon araçları

Birçok otel hâlâ eski teknolojiyle çalıştığından, teknoloji güncellemeleri çoğu zaman yenileme takvimini belirliyor.

4. Daha Küçük Alanlarda, Yüksek Etkili Projeler

Her yenilemenin büyük bütçeye ihtiyacı yok. Çok sayıda otel, küçük veya göz ardı edilen alanlara yapılan hedefli yatırımlardan yüksek geri dönüş elde ediyor:

Mevsimsel gelir için teras/çatı alanlarının yenilenmesi

Küçük oyukların grab-and-go noktasına veya mini kafeye dönüştürülmesi

Kullanılmayan toplantı odalarının lounge, bar veya özel mağazalara çevrilmesi

Bu daha mütevazı yatırımlar genellikle hızlı geri dönüş sağlar ve tesise yeni deneyim katmanları ekler.

5. Kamusal Alanlar ve Yiyecek-İçecek Alanlarının Gelir Merkezine Dönüşmesi

Oteller, ortak alanlar ve F&B birimlerinin gelirdeki rolünü yeniden düşünüyor. Barlar, lounge’lar, teraslar ve esnek lobi alanları artık yalnızca amenity değil, gelir motoru olarak görülüyor.

Kamu alanı türü dönüşümler:

Geleneksel check-in alanlarının yerine lobi barları

Çok amaçlı oturma alanları

Çatı aktivasyonu ve dış mekân terasları

Yarı özel etkinlik alanları

Yükseltilmiş grab-and-go ve içecek programları

Teknoloji destekli sipariş sistemleri

F&B’nin diğer amenity alanlarına entegrasyonu

Başarılı F&B odaklı yenilemeler; daha yüksek property capture rate, daha güçlü mahalle katılımı, daha uzun misafir kalış süresi ve daha fazla etkinlik fırsatı yaratıyor.

Vaka Çalışmaları

Waldorf Astoria – New York

2 milyar dolarlık restorasyon, tarihî mirasın modern beklentilerle nasıl birleşebileceğini gösteriyor. Eski balo salonu Starlight Roof’un wellness odaklı Starlight Pool alanına dönüşmesi; düşük kullanım frekanslı bir alanı yüksek marjlı, yüksek kullanım sağlayan bir hizmete dönüştürdü.

Great Wolf Lodge – Southern California

40 milyon dolarlık renovasyonla, düşük performanslı FlowRider yerine bar, kabana ve geniş arcade alanı getirildi. Bu noktasal yenileme, misafir tercihleriyle uyumlu gelir artırıcı alanlar yarattı.

Holiday Inn/Candlewood Suites – Cleveland South

122 geleneksel odanın 91 long-stay süite dönüştürülmesi, dual-brand modelin verimliliğini artırdı ve yıl boyu daha dengeli doluluk sağladı.

Quaker Square Hotel – Akron

Tarihî tahıl silolarından dönüştürülen otel, artık konut, gastronomi ve rekreasyonu birleştiren karma kullanım projesi hâline getiriliyor. Bu dönüşüm, atıl bir yapıyı yıl boyu canlı bir yaşam ve etkinlik merkezine dönüştürüyor.

Hotel David Whitney – Detroit

20 milyon dolarlık renovasyonla geleneksel lobi barı kaldırılarak entegre resepsiyon, kütüphane lounge’u ve restoran gibi gelir artıran alanlar oluşturuldu.

Drury Hotels – Birçok Lokasyon

Düşük maliyetli ama yüksek etkili dönüşümlerle kullanılmayan toplantı odaları, ücretli bar hizmetli lounge alanlarına çevriliyor. Bu, markanın ücretsiz F&B odağını tamamlayan verimli bir model oluşturuyor.

Zorluklar, Tavizler ve Marka Uyum Süreci

Atıl alanların yeniden değerlendirilmesi çoğu zaman karmaşık bir süreçtir. Misafir akışı, altyapı, akustik, çalışan düzeni gibi unsurlar dikkatle yönetilmelidir. Bir soruna getirilen çözüm, başka bir operasyonel soruna yol açabilir.

Finansal kısıtlar da önemli:

Tarihî binalarda yapısal değişiklik sınırlı olabilir.

Bazı dönüşümler havalandırma, drenaj, yangın güvenliği gibi pahalı altyapı yatırımları gerektirir.

Marka standartları ise yeniden düzenlemeye bir başka katman ekler. Sahipler benzersizlik ister; markalar tutarlılık. En başarılı projeler bu iki beklentiyi dengelemeyi başarır.

Sonuç

Bu örneklerin tamamı şunu gösteriyor:
Bir oteldeki her metrekare stratejik potansiyel taşır.

Atıl alanların adaptif yeniden kullanımı, hedefli yükseltmeler veya kapsamlı yeniden geliştirme yoluyla oteller:

Misafir memnuniyetini artırabilir

Marka algısını güçlendirebilir

Doluluk, ADR ve RevPAR’da ölçülebilir yükseliş sağlayabilir

Ancak her dönüşümün ekonomik bir karşılığı olmayabilir. Bu nedenle doğru yatırım kararları için kapsamlı pazar ve finansal analiz şarttır.

Anthony DiPonio – CHIA, Hotel & Leisure Advisors’ta Danışman