Kısa süreli konaklama kiralamalarının (Airbnb vb.) yaygınlaşması, uzun yıllardır otelcilik sektöründe önemli bir tehdit unsuru olarak görülüyor. Ancak Lighthouse Ticari Stratejisti Daniel Foreman tarafından yayımlanan yeni analiz, bu algının artık daha bütüncül ve veri temelli şekilde ele alınması gerektiğine işaret ediyor.

Yaklaşık 20 yıldır turizm ekosisteminin bir parçası haline gelen kısa süreli kiralamalar ile oteller bugün hâlâ yan yana varlığını sürdürüyor. Talep, her iki konaklama türünü de destekleyecek seviyede güçlü kalmaya devam ederken; asıl fark, iş modeli, arz esnekliği ve yasal kırılganlıklar noktasında ortaya çıkıyor.

Kısa Süreli Kiralamalar “Fırsatçı” Bir Arz Yapısına Sahip

Kısa süreli kiralamalar, genellikle özel mülklerin belirli dönemlerde pazara sunulmasıyla çalışıyor. Oteller yıl boyunca gelir üretmek zorundayken, kısa süreli kiralama sahipleri sadece en kârlı dönemlerde envanterlerini açabiliyor. Bu durum, özellikle yüksek sezonlarda oteller için geçici ama yoğun bir rekabet yaratıyor.

Örneğin, ABD’deki popüler “Spring Break” destinasyonlarında yapılan analizler; kısa süreli kiralama arzının Nisan ayında zirveye ulaştığını, ardından hızla pazardan çekildiğini gösteriyor. Bu da kısa süreli kiralamaların talebe otellerden çok daha hızlı tepki verdiğini ortaya koyuyor.

Önemli çıkarım:
Otel arzı büyük ölçüde sabitken, kısa süreli kiralama arzı dalgalıdır. Bu nedenle oteller, hangi dönemlerde bu dalgalanmalara karşı daha savunmasız olduklarını pazar verileriyle analiz etmelidir.

Kısa Süreli Kiralamalar Oteller İçin Erken Uyarı Sinyali Olabilir

Lighthouse tarafından yapılan araştırmalar, kısa süreli kiralamaların çoğu pazarda otellerden daha erken dolduğunu ortaya koyuyor. Özellikle büyük gruplar ve üst segment misafirler, benzersiz özelliklere sahip konutları aylar öncesinden rezerve ediyor.

Bu durum, kısa süreli kiralamaları bir rakipten ziyade talep artışının öncü göstergesi haline getiriyor. Belirli tarihlerde yüksek nitelikli Airbnb’lerin hızla dolması, aynı destinasyonda otel talebinin de yükselmek üzere olduğuna işaret ediyor.

Önemli çıkarım:
Otelciler, kısa süreli kiralama verilerini rekabet değil, ileri dönük talep tahmini aracı olarak değerlendirmeli.

Mevzuat, Kısa Süreli Kiralamaların En Zayıf Noktası

Kısa süreli kiralamalar, yasal düzenlemelere karşı son derece hassas. Birçok destinasyonda yeni regülasyonlar, arzı ciddi şekilde daraltıyor. Örneğin İstanbul’da 2024’te yürürlüğe giren lisans sistemi sonrası kısa süreli kiralama arzı %38 azaldı.

Ancak dikkat çeken bir başka veri ise şu: İstanbul’da kalan kısa süreli kiralamaların %82’si çoklu mülk sahiplerinin elinde. Bu da arz azalsa bile, pazarda daha profesyonel ve doğrudan otellerle rekabet eden oyuncuların kaldığını gösteriyor.

Önemli çıkarım:
Otelciler, kendi şehirlerindeki düzenlemeleri yakından takip ederek gerçek tehdit seviyesini doğru okumalı.

“Otel Benzeri” Kısa Süreli Kiralamalar Asıl Rekabet Alanı

Her kısa süreli kiralama otellerle aynı segmentte rekabet etmiyor. Şehir merkezindeki, kısa konaklamaya açık, yüksek donanımlı daireler oteller için doğrudan rakipken; doğa içinde, uzun süreli konaklamaya yönelik villalar genellikle farklı bir misafir profiline hitap ediyor.

Lighthouse verilerine göre:

Meksiko City’de kısa süreli kiralamaların %57’si otel benzeri nitelikte

New York’ta ise sıkı denetimler sayesinde bu oran ciddi şekilde düşmüş durumda

Önemli çıkarım:
Tehdit seviyesi, kısa süreli kiralama sayısından çok niteliğine bağlı.

Kuralların etisine sıa dışı örnek: Kısa süreli kiralama arzını etkileyen kural ve düzenlemelere çarpıcı bir örnek İstanbul’dur.
2024 yılında hayata geçirilen yeni ulusal lisanslama çerçevesinin ardından kısa süreli kiralama arzı %38 gibi dikkat çekici bir oranda azalmıştır. Ancak İstanbul’daki otelcilerin yakından takip etmesi gereken bir diğer önemli konu ise, pazarda kalan kısa süreli kiralamaların çoklu mülk sahiplerinin elinde yoğunlaşmasıdır.

Otellerin Güçlü Olduğu Alanlar Yeniden Öne Çıkıyor

Son yıllarda misafirlerin otellere yeniden yönelmesinde;

Güvenlik

Şeffaf fiyatlama

24 saat resepsiyon

Concierge hizmetleri

Sağlık ve güvenlik standartları

gibi unsurlar belirleyici oluyor.

Birçok kısa süreli kiralama; spor salonu, yangın güvenliği, ilk yardım donanımı gibi olanakları sunamıyor. Oteller için bu farklar, güçlü bir pazarlama ve konumlandırma fırsatı yaratıyor.

Önemli çıkarım:
Oteller, kısa süreli kiralamalarla benzeşmeye çalışmak yerine farklarını vurgulamalı.

Sonuç: Tehditten Stratejik Avantaja

Kısa süreli kiralamalar turizm ekosisteminin kalıcı bir parçası. Ancak doğru veriyle analiz edildiğinde; oteller için yalnızca bir tehdit değil, aynı zamanda talep öngörüsü, fiyatlama ve strateji geliştirme aracı haline gelebiliyor.

Lighthouse, otellerin hem geleneksel rakipleri hem de kısa süreli kiralama pazarını tek platformdan analiz edebilmesini sağlayarak, daha bilinçli ve öngörülü kararlar almalarına destek oluyor.